Que veut dire un bien « sous compromis » ?

Dix jours. C’est le temps dont vous disposez pour changer d’avis après la signature d’un compromis de vente, sans justification à donner. Un bien affiché « sous compromis » n’est donc pas un bien vendu. Le vendeur en garde la propriété jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire. Entre les deux, il s’écoule en moyenne trois mois.

Je trouve cette mention plus brouillonne qu’utile pour les acheteurs pressés. Elle signifie simplement qu’un vendeur et un candidat acheteur se sont engagés réciproquement : l’un à vendre, l’autre à acheter, à un prix fixé. L’annonce peut encore s’afficher sur les portails le temps que cette vente se confirme, ce qui explique la confusion. Pour vous, lecteur pressé de comprendre la situation d’un bien qui vous intéresse, retenez ceci : sous compromis veut dire engagé, pas conclu. On écrit aussi « sous-compromis », avec un trait d’union, pour désigner exactement la même situation contractuelle.

Le document lui-même prend deux formes. La promesse unilatérale engage surtout le vendeur, qui s’interdit de vendre à un autre acheteur pendant un délai fixé. Le compromis, lui, engage les deux parties dès la signature : chacune peut, en théorie, être contrainte à vendre ou à acheter devant un tribunal si elle se rétracte hors délai. C’est cette seconde forme qui domine largement les ventes entre particuliers, notamment via une agence, car elle offre davantage de garanties aux deux camps.

Comprendre ce statut sert avant tout à situer votre marge de négociation. Un vendeur dont le bien est déjà engagé n’a plus vraiment intérêt à discuter le prix avec un second candidat. Un acheteur qui signe, lui, gagne la certitude que le bien ne partira pas ailleurs pendant les mois qui suivent, sauf échec d’une condition suspensive.

Comment se déroule une vente immobilière, du compromis à l’acte ?

Le calendrier suit une mécanique assez stable, que vous soyez vendeur ou acquéreur. Voici les grandes étapes, dans l’ordre où elles se succèdent réellement sur le terrain. Le rythme varie surtout selon le nombre de notaires impliqués : un seul notaire pour les deux parties accélère souvent les échanges, alors que deux études distinctes, une par partie, rallongent parfois les délais de quelques semaines sans rien changer au fond du dossier.

• Accord verbal ou écrit sur le prix entre le vendeur et l’acheteur
• Signature du compromis, en agence ou chez le notaire, avec versement du dépôt de garantie
• Délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur
• Réalisation des conditions suspensives, prêt compris
• Signature de l’acte authentique et remise des clés

Ce que je conseille en priorité: demandez systématiquement une copie signée du compromis le jour même, avant de quitter l’agence ou l’étude. Un propriétaire qui vend un logement occupé doit par ailleurs respecter des règles propres au bail en cours, distinctes de celles d’un bien libre. Signer directement chez le notaire, plutôt qu’en agence, ne change rien au fond : les mêmes clauses s’appliquent, seul le formalisme de la remise du document varie légèrement. Le tableau ci-dessous résume les statuts qu’une annonce peut afficher, du premier contact jusqu’à la remise des clés.

Le délai de rétractation de 10 jours : ce que dit la loi

Ce délai n’est pas une coutume du secteur. Il vient de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, issu de la loi SRU du 13 décembre 2000. Il protège l’acheteur non professionnel, et lui seul : le vendeur ne dispose d’aucun droit de rétractation équivalent une fois le compromis signé.

Le compte à rebours démarre le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis, ou le lendemain de la signature si elle a lieu directement chez le notaire. Vous n’avez aucun motif à fournir pour vous rétracter. Un courrier recommandé avec accusé de réception suffit, dans les dix jours, tout comme un envoi électronique reconnu par la loi depuis la réforme de 2015.

❌ Un bien « sous compromis » n’est pas un bien vendu. Le vendeur en garde la propriété tant que l’acte authentique n’est pas signé chez le notaire.

Je trouve ce délai protecteur, mais court quand plusieurs biens vous intéressent en parallèle. Passé les dix jours, les deux parties sont liées. Renoncer ensuite sans motif valable expose l’acheteur à perdre son dépôt de garantie. Si vous vous rétractez dans les temps, en revanche, le professionnel qui détient les fonds doit vous les restituer sous 21 jours, sans retenue possible.

Quelles conditions suspensives peuvent faire tomber la vente ?

Une condition suspensive annule la vente sans pénalité pour vous si elle ne se réalise pas, à condition d’avoir agi de bonne foi. L’obtention du prêt immobilier illustre le cas le plus fréquent. D’autres clauses s’ajoutent selon le bien : absence de servitude, purge du droit de préemption de la commune, obtention d’un permis de construire pour un projet lié.

📏 L’indemnité d’immobilisation tourne le plus souvent entre 5 % et 10 % du prix de vente. Sur un bien à 250 000 €, cela fait déjà 12 500 € à 25 000 €.

Cette somme, versée à la signature, n’a rien d’une pénalité automatique. Elle sécurise le vendeur si vous renoncez hors des cas prévus par le compromis. Le taux exact se négocie librement entre les parties : rien n’oblige à retenir 10 % plutôt que 5 %, même si l’usage tire souvent vers le haut dans les secteurs tendus. Simulez ci-dessous le montant de cette indemnité selon le prix du bien et le taux retenu par le vendeur.

Ce chiffre n’a rien d’anecdotique pour votre budget d’acheteur. Bloquer cette somme plusieurs mois immobilise une part de votre épargne, à intégrer dans votre plan de financement dès le départ. Vérifiez aussi la liste des diagnostics obligatoires annexés au compromis : amiante, plomb, électricité, gaz selon l’âge du bien. Un diagnostic manquant ou périmé peut retarder la signature de l’acte authentique de plusieurs semaines.

Avantages et inconvénients pour le vendeur et les deux acheteurs

Pour le vendeur, la sécurité est réelle une fois le délai de rétractation passé : l’acheteur ne peut plus se rétracter librement. L’inconvénient tient au temps perdu si l’acheteur renonce malgré tout via une condition suspensive légitime, prêt refusé en tête. Le vendeur doit aussi continuer à entretenir le bien normalement, sans dégrader sa valeur, jusqu’à la remise des clés.

Pour vous, premier acheteur, l’avantage est double : un prix figé et une date d’acte authentique planifiée. L’inconvénient touche votre trésorerie, immobilisée le temps de la vente. Pour un second acheteur intéressé par le même bien, la marge de manœuvre se réduit à une position de repli, sans garantie que la première vente échoue.

Je conseille toujours de lire la clause de substitution avant de signer quoi que ce soit. Elle autorise, ou non, le premier acheteur à se faire remplacer par une société ou un proche sans repasser par un nouveau compromis. Absente du texte, cette clause vous prive d’une porte de sortie propre en cas de changement de projet. Le vendeur, de son côté, a intérêt à vérifier qui paie les frais de notaire annoncés dans le compromis : ils incombent presque toujours à l’acheteur, mais quelques compromis atypiques prévoient un partage.

Peut-on encore acheter un bien sous compromis ?

En théorie oui, en pratique rarement. Vous pouvez visiter, et même déposer une offre. Mais votre offre ne devient prioritaire que si le compromis en cours tombe, rétractation dans les 10 jours ou condition suspensive non levée.

⚠️ Faire une offre sur un bien déjà engagé n’a rien d’impossible, mais rien ne garantit son aboutissement : le premier acheteur garde la priorité tant que le délai court.

Ce que j’écarte d’emblée : miser uniquement sur un bien déjà engagé dans une vente, sans solution de repli en parallèle. Demandez plutôt à l’agence d’être notifié en priorité si la vente échoue. C’est gratuit, et ça vous place en tête de liste sans engagement de votre part. Certaines agences acceptent même de recueillir une offre écrite de repli, horodatée, pour figer votre rang.

Si la vente échoue effectivement, le bien repasse en vente et l’annonce initiale peut être réactivée à l’identique, ou republiée avec un nouveau descriptif. Rien n’oblige le vendeur à baisser son prix, même après un premier échec, sauf s’il presse de conclure pour des raisons personnelles. Une fois réalisés, les diagnostics gardent leur validité pour la vente suivante, ce qui accélère un second compromis. Côté organisation, pensez dès cette étape à préparer la suite : un premier emménagement se prépare mieux plusieurs semaines à l’avance. Gardez enfin en tête que votre position de repli n’a de valeur que si votre financement suit : faites préciser votre capacité d’emprunt avant de vous positionner, plutôt qu’après.

FAQ sur le compromis de vente